房地产行业的许多人深情地回忆起唐纳德•特朗普（Donald Trump）的第一届政府，包括大幅削减企业税收，以及对开发商友好的税收激励措施，以吸引对低收入地区的投资。

特朗普的第二任总统任期可能会延续他标志性的减税政策。他承诺减少监管，这位亿万富翁房地产大亨在竞选中呼吁开放联邦土地用于住房开发。

但特朗普的一些提议也可能加剧通货膨胀，增加建筑和融资成本，给一个通常不愿这么做的行业带来不确定性。据报道，特朗普取消电动汽车税收抵免的计划可能会损害汽车向电气化的过渡，而电气化是乔治亚州等一些州制造业就业和工业房地产增长的主要推动力。

数据公司Trepp的首席产品官朗尼•亨德利（Lonnie Hendry）表示：“肯定会有一些有利因素和一些不利因素。”“我们已经达到了一个点，我们觉得（利率）已经稳定下来，人们知道会发生什么，但现在你把特朗普加入了等式。这是一个新的变量。”

商业地产包括除单户住宅以外的大多数开发类型。从高层写字楼到商业街再到仓库，这个行业的影响范围非常广泛。商业地产对市、县和学区的税基也至关重要。

2007年至2009年的大衰退（Great Recession）是由房地产泡沫破裂引发的，重创了商业地产。整个2010年代，房地产市场稳步复苏，但在2020年，也就是特朗普第一个任期的最后一年，房地产市场再次受到新冠肺炎的打击，酒店和写字楼受到重创。

房地产服务公司高纬物业（Cushman & Wakefield）首席经济学家索普（Kevin Thorpe）表示，这些繁荣与萧条周期都是在民主党和共和党的政治领导下发生的。

他在特朗普获胜后的第二天在社交媒体上说：“房地产已经证明，无论政治形势如何，它都可以表现良好，有时也会表现不佳。”

特朗普的房地产事业经历了自己的起起伏伏，他承诺了一系列政策，他说这些政策将加速美国经济的发展。

特朗普对商品征收关税的承诺可能会增加建筑成本。承诺的大规模驱逐可能会使建筑劳动力更加昂贵。多数经济学家说，这两种方案都将加剧通货膨胀，这是选民在今年大选前最关心的问题之一。

的强劲发展势头

2010年代末，亚特兰大中城（Midtown）等地区掀起了新一轮的建筑热潮，炫目的写字楼和豪华住宅楼重塑了那里的天际线。

利率处于历史低位，建筑成本低廉，新写字楼、公寓和酒店需求旺盛。佐治亚州立大学商业房地产硕士项目主任林恩·麦基（Lynn McKee）说，没有什么比意想不到的变化更让房地产高管夜不能寐了。

“商人喜欢稳定，”麦基说。“他们想知道有些东西会保持不变，不会改变。如果情况发生了变化，那么你就必须改变你的模式。”

COVID-19大流行颠覆了这种模式，企业仍在努力纠正这种模式。

许多白领已经习惯了远程或混合工作。通货膨胀困扰着美国和其他发达国家，提高了建筑和劳动力成本。美联储随后提高利率以抑制通胀，避免了预期中的经济衰退，但增加了商业地产所有者的债务负担。

尽管面临这些挑战，但商业房地产经历了比大衰退后更软着陆。至少目前是这样。美联储已经两次降息，并暗示可能在12月再次降息。

“所有数据似乎都表明，房地产的前景会更好，”高纬物业的Thorpe表示。“如果以史为鉴的话，新的政治格局不太可能从根本上影响已经形成的强劲势头。”

房地产服务公司Avison Young负责资本市场和酒店业的负责人兼董事总经理布拉德•辛克莱（Brad Sinclair）表示，许多经纪人和公司都在等待大选结果，然后再在年底采取行动，这通常是房地产交易的繁忙时期。他说，特朗普胜利的决定性消除了一个未知数。

“现在（选举）对话已经结束，所有人都把注意力集中在达成协议上，”他说。

拉哪个杠杆

特朗普明年1月重返椭圆形办公室，可能会立即带来影响整个经济的变化。

他承诺对美国的盟友和敌人提高关税，作为支持国内制造业的一种方式。总统可以通过行政命令实施关税，这意味着特朗普不需要清除国会批准这一耗时的障碍。

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提高关税可以刺激美国制造的产品。但它们也有加剧通胀的风险，因为进口商通常会将成本转嫁给国内消费者，Trepp的Hendry表示，这可能会影响美联储是否继续降息。

他说：“美联储希望避免的是，从现在到明年1月降低利率，然后在2025年上半年的某个时候，他们不得不再次加息。”

特朗普还承诺“大规模驱逐”无证移民，这是另一个可能通过行政命令启动的计划。麦基说，这可能会加剧建筑等领域的劳动力短缺，从而推高价格。

总统可能直接影响办公楼市场的另一个领域是联邦劳动力。

自大流行以来，许多联邦办公室已经变成了鬼城。世邦魏理仕（CBRE）全球首席经济学家理查德·巴克汉姆（Richard Barkham）表示，特朗普可以命令联邦工作人员每周五天返回办公室。虽然这可能会提高拥有大量联邦雇员的城市的办公室入住率，但特朗普还承诺解雇数十名联邦雇员以削减成本，这可能会抵消这些影响。

许多其他经济政策，如延长企业减税或削减监管，将需要通过国会，这是一个现实的努力，因为共和党人当选为参众两院的多数。大多数房地产专家表示，这可能会使大公司受益，包括那些占用办公空间的公司，以及那些拥有办公室的业主和开发商。

还有待观察的是，如果特朗普按照报道的那样努力废除乔·拜登总统时期制定的电动汽车税收抵免，格鲁吉亚可能会感受到什么影响。汽车制造商急于在乔治亚州和其他州建立电动汽车和电池工厂，指望这些信贷有助于吸引买家。

现代汽车最近在萨凡纳附近开设了价值76亿美元的电动汽车工厂，许多供应商也在附近开业。

哥伦比亚大学商学院金融学教授Tomasz Piskorski表示，一旦特朗普重新掌权，他将有几个政策杠杆可供他使用。他如何优先考虑和利用这些因素，将决定美国经济——以及更广泛的商业房地产行业——将以多快的速度感受到他第二任期的影响。

“有监管杠杆、削减支出杠杆和货币政策杠杆。每一种方法都有自己的成本和收益。“我认为，在（特朗普第二任期的）头三到六个月里，我们将清楚地知道他将决定推动哪一个。”